Godinu za nama obeležile su visoke cene kvadrata, kako za kupovinu tako i za zakup. Istražujemo šta će se dešavati na tržištu nekretnina u toku 2024. godine.
Da je 2023. godina bila izazovna kada su u pitanju nekretnine, svedoče i oni koji se njima bave, ali i oni koji su planirali da pazare. Tržište je u minuloj godini uspelo da uspori zbog geopolitičkih i ekonomskih turbulencija, ali zajednički zaključak naših sagovornika je da je u poslednjih 365 dana uspelo i da se oporavi od tog šoka.
U životu, slično kao i na tržištima, ipak, ne treba gledati u prošlost, već ona isključivo treba da služi kao nauk za budućnost. Zato smo pitali smo sagovornike šta nas, na osnovu njihovog dosadašnjeg iskustva, čeka u 2024. godini kada su u pitanju cene, ponuda i potražnja ali i trendovi.
"Kod nas, kao i u celoj Evropi, ova godina je protekla u velikom usporavanju tržišta stambenih nepokretnosti i smanjenju broja transakcija. Naročito je izražen pad broja transakcija finansiranih iz kredita, tako da su tržišta i nekretnine oslonjene na finansijska tržišta doživela i najveći pad. Naše tržište se tradicionalno najmanje oslanja na kredite, pa smo videli samo smanjenje broj transakcija, ali ne i pad cena nekretnina. Ovo je scenario koji smo očekivali i najavili, s tim što nam je najjači utisak brzina prolaska kroz ovu fazu tržišnog ciklusa", govori za EURACTIV Srbija Nebojša Nešovanović, direktor odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu, CBRE.
Centralne banke su izuzetno brzo menjale kamatne stope, čak tri puta brže nego u periodu 2005-2008, i inflacija je "prizemljena" bez turbulencija i mnogo lakše od onog što je većina očekivala, ocenjuje Nešovanović. Kako podseća, već se naveliko priča o smanjenju kamatnih stopa, mnogo ranije nego što se očekivalo, tako da su globalna tržišta i berze već odreagovali, i nalaze se praktično na istorijskim maksimumima.
"Iz perspektive našeg tržišta, ovo nam donekle menja očekivanu dinamiku oporavka tržišta. Do skora smo verovali da se tržište neće oporaviti pre jeseni 2024, ali sa globalnim razvojem situacije ovaj oporavak može da dođe i brže nego što smo očekivali, odnosno pre leta 2024. godine. Očekivani oporavak tražnje i rast broja transakcija neće nužno dovesti do rasta cena. U prethodnih par meseci imamo veliki broj izdatih građevinskih dozvola, tako da očekujemo uz rast tražnje i značajno povećanje ponude nekretnina", kaže naš sagovornik.
Kako ističe, uticaj povećane ponude će se najviše osetiti početkom godine, i to će biti najbolji period za kupovinu nekretnine, jer će kupci imati najviše prostora za pregovore.
"U drugoj polovini godine očekujemo veći uticaj oporavka tržišta i rasta tražnje, pa će se 'moć' lagano vraćati u ruke investitora, odnosno prodavaca. Do nedavno smo verovali da nećemo videti ponovni pritisak na rast cena pre 2025, ali uz dinamiku kakvu smo videli u prethodnim mesecima tržište se možda oporavi i ranije nego što smo očekivali", smatra naš sagovornik.
Kad treba pazariti nekretninu?
Da sumiramo, najbolji period za kupovinu stana je, prema rečima Nešovanovića, polovina 2024. godine, i to zbog velike ponude i velikog prostora za pregovaranje. Pitanje je, međutim, šta će biti sa cenama.
"U prvoj polovini godine stabilno, sa mnogo više prostora za pregovore i ustupke koje kupci mogu dobiti od prodavaca. Sa protokom vremena očekujemo rast tražnje, rast broja transakcija i sve manje prostora za pregovore. Moguće je da će rast tražnje biti dovoljno brz da i pre kraja 2024. vidimo novi rast cena, ono što do skoro nismo očekivali. Tradicionalno, na promene na tržištu uvek prvo reaguje novogradnja, pa je potom sa nekim zakašnjenjem prati starogradnja. Očekujemo da to bude situacija i ubuduće, s tim što nam se ciklus toliko ubrzao da kod starogradnje možda nećemo stići da vidimo u potpunosti usporenje pre nego što novogradnja krene da diktira novi rast", govori Nešovanović za EURACTIV.
Osim što je ponuda već porasla, potražnja će krenuti da raste nešto kasnije, ali ono što može biti iznenađenje, prema oceni Nešovanovića, je brzina povratka tražnje i njen rast.
"Centralne banke su u prethodnom periodu naučile vrednu lekciju, a to je da brze i drastične promene daju mnogo bolje rezultate od sporih i postepenih promena. Ne bi me iznenadilo da u sledeći ciklus ekspanzivne monetarne politike uđemo brže i dinamičnije nego ikad pre, što nam, na srednji rok, može doneti rast cena nekretnina kakav do sada nismo videli".
Na pitanje o trendovima koji su obeležili prethodnu godinu, Nešovanović kaže da su to finansijski investitori, ljudi koji nekretnine kupuju kao vid štednje i investicije, a ne da bi u njima živeli.
"Kao i sa drugim investicijama, kapital voli likvidnost, pa je fokus stavljen na tradicionalno najlikvidnije stanove, a to su stanovi sa jednom spavaćom sobom, površine od 50 do 55m2. Udeo tih stanova u projektima je porastao u poređenju sa nekim ranijim periodima i moguće je da će nastaviti da raste".
U idućoj godini, čekaće nas, prema oceni sagovornika, povratak berze.
"Ono što svi željno iščekujemo je veliki povratak berze, koji bi trebao da se desi u 2024. godini, sa najvećim efektima koji bi se osetili od 2025. Ukoliko država pokrene berzu, kao što je planirala, možda nam se fokus tržišta nekretnina vrati na ljude koji stanove kupuju za život, a ne kao čistu finansijsku investiciju. To bi imalo pozitivan uticaj na kvalitet projekata, njihov izgled i sadržaj, a samim tim i na izgled i kvalitet života u gradu".
Tržište zakupa je takođe veliko u Srbiji, posebno u prestonici. Ono je doživelo eksploziju sa početkom rata u Ukrajini i velikim prilivom ljudi iz Rusije i Ukrajine.
"Cene najma su se u kratkom periodu duplirale. Od tada ovo tržište usporava i cene nastavljaju da stagniraju i padaju. Očekujemo da se slična situacija nastavi i u narednim godinama. Očekivano je da dođe i do dalje korekcije cena, jer ponuda stanova koje kupuju finansijski investitori raste, a takav rast ne vidimo i na strani tražnje".
Kancelarijski prostor
O 2023., kao o godini izazova ali i oporavka tržišta nekretnina, svedoči i Tamara Kostadinović, Direktor sektora za istraživanje tržišta u kompaniji CBS International, deo Cushman & Wakefield Grupe.
Kostadinović za naš portal govori o kancelarijskom prostoru i stanju na ovom tržištu koje je već nekoliko godina u fazi ekspanzije koju karakteriše građevinska aktivnost.
Kada su u pitanju brojke, tokom 2023. godine igrađeno je oko 160.000 kvadrata kancelarijskog prostora, što, kako ocenjuje naša sagovornica, predstavlja najbolju godinu ikada kada je reč o broju izgrađenih kvadrata. Za period od 2024. do 2025. očekuje izgradnju više od 200.000 kvadrata modernog kancelarijskog prostora.
Kada govorimo o najmu kancelarijskih prostora, nakon izdatih oko 230.000 m2 u 2022. godini, u prvih 9 meseci ove godine zabeleženo je još 156.000 kvadrata izdatog kancelarijskog prostora. U ovoj godini tražnja će dostići nivo od 200.000 m2, što predstavlja blagi pad, ali i dalje ukazuje na jaku tražnju na tržištu, ukazuje Kostadinović za EURACTIV.
Iako je Beograd glavna lokacija kada se govori o kancelarijskom prostoru, naša sagovornica ističe da je porasla tražnja za kvalitetnim poslovnim prostorom i u drugim gradovima Srbije, kao što su Novi Sad, Kragujevac i Niš.
"Poslednjih godina Novi Sad postaje sve popularnija poslovna lokacija u Srbiji, uglavnom od strane IT kompanija, R&D centara, kao i kompanija iz kreativne industrije. S obzirom na zgrade koje su završene u poslednjih nekoliko godina u Novom Sadu i koje se mogu svrstati u poslovni prostor A klase, stopa slobodnog prostora je manja od jedan, što ukazuje na veliku potrebu za kvalitetnijim poslovnim prostorom".
Kostadinović navodi i maloprodajni prostor kao sektor u kom se beleži rast.
"Kada je reč o maloprodajnom prostoru, na strani ponude su i dalje najaktivniji investitori u segmentu retail parkova. Sumirajući godinu, ponuda retail parkova u Srbiji je porasla za oko 35.000 m2, dok je trenutno u izgradnji oko 85.000 kvadratnih metara. Od ukupne površine od 1.2 miliona kvadratnih metara modernog maloprodajnog prostora u Srbiji, udeo retail parkova trenutno iznosi 36 odsto, u poređenju sa udelom od 13 odsto zabeleženim pre desetak godina".
Da li se očekuje pad cena?
S druge strane, kada je u pitanju stambeni sektor, u početnim mesecima 2023. godine građevinska aktivnost je blago usporena primarno zbog dužeg procesa izdavanja građevinskih dozvola.
"Zbog visokih kamatnih stopa na stambene kredite, broj kupaca kredita se smanjio sa 28 odsto u prvoj polovini 2022. godine na samo 18 odsto u prvoj polovini 2023. godine. S obzirom na to da su novi stanovi ostvarili istorijski najviše prodajne cene u 2022. godini, kupci su u prvih devet meseci 2023. godine bili fokusirani ili na kupovinu stana u okviru većih kvalitetnih stambenih projekata ili povoljnije nekretnine na sekundarnom tržištu. Stabilna građevinska aktivnost obeležila je godinu u većini gradova Srbije. Ograničena ponuda, odnosno ograničen broj projekata gde je bila moguća prodaja stanova u prvoj polovini godine, je uticala i na broj transakcija, koji je smanjen za oko 20 odsto u prva tri kvartala ove godine u poređenju sa prošlom".
Sa Tamarom Kostadinović razgovarali smo i o cenama nekretnina. Kako potvrđuje, tražnja je u prethodnih nekoliko godina bila izuzetno snažna i većina stanova u novogradnji se prodavala pre završetka izgradnje.
Prema njenim rečima, glavni pokretač rasta cena je bila upravo snažna tražnja, kao i nedostatak kvalitetnih nekretnina u svim segmentima.
"Podsećanja radi, na stambenom tržištu Beograda, na rekordan rast cena uticala je snažna tražnja s obzirom da je u periodu 2020-2022 izgrađeno oko 25.000 stanova, dok je prodato skoro 60.000 stambenih jedinica. U narednom periodu, cene će, kao i do sada, u određenoj meri zavisiti i od dešavanja na globalnom tržištu".
Kostadinović objašnjava da li se i kada očekuje pad cena nekretnina.
"Pad cena se ne očekuje u okviru pažljivo planiranih velikih projekata, koje fazno grade renomirani investitori i uz projektno finansiranje od strane banke, a koji kupcima nude određene dodatne sadržaje, i očekuje se da ostanu na stabilnom nivou. Određene korekcije cena moguće su u sklopu manjih stambenih projekata na manje atraktivnim lokacijama ili u domenu starogradnje u delovima gde je veća ponuda stanova".
Potpuna tranformacija
O tome šta je izazvalo ovolike promene na trištu nekretnina, polemisalo se i tek će. Ljudi su sočeni sa drugačijim trendovima, većim cenama, drugačijim kvalitetom.
"Tržište stambenih nekretnina je prethodnih godina doživelo potpunu transformaciju na koju je u najvećoj meri uticao dolazak stranih investitora koji su na tržište uveli nove trendove kroz koncept planski izgrađenih stambenih kompleksa zatvorenog tipa, koji pored visokih standarda kvaliteta građevinskih i završnih radova, kupcima nude sve dodatne sadržaje za život. Lokacija, miks strukture stanova, nivo kvaliteta završnih radova i prateći sadržaji predstavljaju ključne parametre za distinkciju i prepoznavanje jedinstvenih prednosti projekta i njihove konkurentnosti", objašnjava Kostadinović.
Kada je u pitanju zakup nekretnina, naša sagovornica deli mišljenje sa Nešovanovićem. Dolazak velikog broja ruskih, ukrajinskih i drugih stranica koji rade u Srbiji uticao je na visinu zakupa koje su osetno porasle. Međutim, nakon inicijalnog dolaska, neki od stranaca su se odlučili za kupovinu stana ili su odabrali stan za izdavanje i prekinuli potragu.
"Tokom 2023. godine, tražnja se stabilizovala, kao i nivoi zakupnina. Isti trend će se nastaviti i dalje, dok će najviše cene zakupa ostati u novoizgrađenim stambenim kompleksima koji nude dodatne pogodnosti ili luksuzne kuće, kao najatraktivniji izbor za predstavnike internacionalnih kompanija i diplomatskih predstavništava. Očekuje se da će ovaj trend podstaći investitore da više ulažu u stambene projekte namenjene izdavanju".
(JA/EURACTIV.rs)