Oni koji se bave istraživanjem nekretnina tvrde da je došlo do stabilizacije tržišta. EURACTIV istražuje kakvo je stanje na terenu i da li je zaista došlo do smirivanja.
Nakon dve godine loših vesti na temu nekretnina i njihovih cena, Republički geodetski zavod konačno ima i dobre: došlo je do stabilizacije. Kako pišu u izveštaju o stanju tržišta nekretnina u drugom kvartalu, inflatorni pritisci u Srbiji i EU slabe, što se odražava i na tržište nepokretnosti u Srbiji.
Ipak, da li je to zaista tako? Iako se, nakon ekstremnog rasta cena zabeleženog prošle godine, primećuje da trenutno nema takvih aktivnosti na tržištu, činjenica je da ne padaju, što kada se radi o tržištu prodaje, što kada govorimo o tržištu zakupa.
Ovo nam potvrđuje Tamara Kostadinović, direktorka istraživanja tržišta u kompaniji CBS International,
konsultantska kuća za nekretnine.
"Cene na stambenom tržištu tokom prošle godine bile su na istorijski najvišem nivou, dok je u prvoj polovini ove godine trend rasta zaustavljen i do kraja godine se očekuje da se cene stabilizuju", navodi Kostadinović za EURACTIV.
Rast cena koji je obeležio prethodni period u svetu, ali i u Srbiji, a posebno na tržištu nekretnina, uzbunio je mnoga privatna lica i investitore. Rešavanje stambenih pitanja stavljeno je na čekanje, a neke planirane investicije odložene su do daljeg.
Kako ističe naša sagovornica, glavni pokretač rasta cena je snažna tražnja, kao i nedostatak kvalitetnih nekretnina u svim segmentima.
"Posebno je to vidljivo na primeru Novog Sada kojem nedostaje kvalitetnih i modernih poslovnih zgrada te su zakupnine u prethodnom periodu, za nove zgrade na najatraktivnijim lokacijama dostigle nivo Beograda".
Šta utiče na rast cena?
Takođe, tvrdi Kostadinović ispred konsultantske kuće za nekretnine, brojni spoljašnji ekonomski faktori utiču na rast cena nekretnina, poput inflacije i rasta cena energenata.
"Na stambenom tržištu Beograda, na rekordan rast cena uticala je snažna tražnja s obzirom da je u periodu 2020-2022 izgrađeno 25.000 stanova, dok je prodato 58.500 stambenih jedinica. Međutim, pored toga što broj prodatih stanova značajno premašuje broj izgrađenih, značajan uticaj na rast cena imali su i spoljašnji faktori kao što je rast građevinskog materijala i energenata, kao i rast cene rada. Dodatno, u Srbiji stambene nekretnine predstavljaju glavnu investicionu priliku, što je posebno bilo izraženo u periodu visoke inflacije koja je obeležila 2022. godinu i početak 2023. godine", objašnjava naša sagovornica.
Ipak, posmatrajući prosečne plate u Srbiji i Beogradu, stiče se utisak da prosečan stanovnik Srbije nema kupovnu moć da isprati prodajne cene stanova, te da stanovništvo koje kupuje stan za sopstvene potrebe nije u mogućnosti da priušti kupovinu stana pod ovim uslovima.
"Ne očekuje se značajan pad cena u Beogradu u velikim projektima renomiranih investitora, koji su pažljivo planirani i koji se grade fazno, a koji kupcima nude brojne dodatne sadržaje. Određene korekcije cena moguće su u sklopu manjih stambenih projekata na manje atraktivnim lokacijama i bez projektnog finansiranja banaka, ili u domenu starogradnje u delovima gde je veća ponuda", ističe Kostadinović za EURACTIV.
Kakvo je stanje sa tržištem nekretnina drugih namena?
Naša sagovornica se osvrće i na tržišta nekretnina sa drugom namenom.
Prema njenim rečima, tržište u Srbiji trenutno se nalazi u ekspanziji, ali nisu se svi segmenti tržišta razvijali jednakom dinamikom, pa ističe da je nemoguće govoriti o istom trendu za sve segmente.
"Kada je reč o cenama komercijalnih nekretnina, cene zakupa u poslovnim zgradama rasle su tokom prethodne godine dok su se u 2023. godini zadržale na sličnom nivou. Kada je reč o najatraktivnijim šoping centrima, ako uzmemo u obzir činjenicu da se sve više zakupaca sa uličnih (high-street) lokacija seli u tržne centre, cene zakupa nisu padale, a stabilan trend očekuje se i do kraja godine".
Ako se govori o tržištu industrijskih nekretnina, govori Kostadinović, posebno logističkih i skladišnih objekata namenjenih izdavanju, ono beleži kontinuirani rast u visini zakupa od početka 2022. godine, što je u skladu sa rastom onlajn kupovine i povećane potrebe za magacinskim prostorom.
Odmeravanje snaga i mišića
Da je situacija na tržištu i dalje komplikovana, potvrđuje nam i stručnjak za nekretnine Milić Đoković. On takođe veliku potražnju u odnosu na ponudu ističe kao jedan od ključnih problema.
"Trenutno stanje na tržitu nekretnina je odmeravanje snaga i mišića ko će prvi da popusti. Sreća sa strane prodavaca je što mi nismo hipotekarno tržište. Uđite u bilo koju zgradu i videćete da je 10 do 15 odsto stanova, maksimalno, opterećeno hipotekom. Teoretski, oni bi možda morali u nekoj varijanti da prodaju stanove, ostalih 80 odsto ne moraju. Mi nismo kao ostala zapadna tržišta, kod nas se ne mora ništa i onda prodavci neće da spuste cenu, nemaju razloga", objašnjava za EURACTIV Đoković.
On je zbog toga uveren da neće doći do smanjenja cena.
"Kupci se nadaju smanjenju cena, od toga nema ništa, cene nekretnina pratiće trend rastuće inflacije", predviđa Đoković.
Ipak, naš sagovornik savetuje da je sada vreme da se kupi stan, ko god može i ima potrebu za stanom.
Na pitanje kakvi se stanovi trenutno traže i prodaju, on kaže da se traži oni manji, od 30-ak kvadrata i oni ekstremno veliki, od 150 kvadrata. Ovo, prema njegovim rečima jasno oslikvala raslojavanje u društvu.
Kada govorimo o cenama, Đoković ističe da normalan stan ne može da se nađe za ispod 2.000 evra, a da je realna cena makar upola manja.
"Normalnog stana ispod 2.000 evra u Beogradu trenutno nema nigde. Realna cena kvadrata je u odnosu na platežnu moć, upola manje".
Smanjena gradnja
Osim što se rast cena desio zbog velike potražnje, kao jedan od problema Đoković ističe to što se gradi 20 do 25 odsto manje stanova. Ovo su, naime podaci prvog kvartala ove godine. U drugom kvartalu, podaci Republičkog zavoda za statistiku ipak, govore nešto drugačiju situaciju.
Kako se ističe, u poslednja dva meseca, nakon osmomesečnog pada, broj građevinskih dozvola raste, a samim tim i građevinska aktivnost. Ako je verovati ministru građevine Goranu Vesiću, rekord će tek biti oboren u julu, iko je prvom kvartalu ove godine zaista zabeležen pad.
Podsetimo, Vesić izjavio je da su u julu u Srbiji izdate 2.682 građevinske dozvole, odnosno 13,16 odsto više nego u istom mesecu prošle godine.
"Predračunska vrednost svih građevinskih radova u julu 2023. iznosi 95.954.435.000 dinara (oko 818,5 miliona evra), što je za 2,24 odsto više u odnosu na mesec jul 2022. godine", rekao Vesić.
On je dodao da je julska predračunska vrednost građevinskih radova daleko najveća u 2023. godini ako se posmatra po mesecima, saopštilo je Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture.
Kako će ovo uticati na stanje na tržištu nekretnina, sa fokusom na cene, ostaje da vidimo, nakon što se neki trend bude ustalio.
(EURACTIV.rs)