KOLIKO SRBI MORAJU DA ČEKAJU DA BI KUPILI STAN? Detaljna analiza tržišta nekretnina u Srbiji i Evropskoj uniji

Ova računica odnosi se na odnos prosečnih cena nekretnina u odnosu na iznos prosečnih godišnjih bruto zarada u 2021. godini, ali situacija ni sada nije ništa bolja budući da tempo poskupljenja nekretnina u stopu plati rast plata.

Naime, iako je promet nekretnina u Srbiji dostigao istorijski maksimum u 2021, cene stanova su nastavile još snažnije da rastu u 2022. Tako je kvadrat novogradnje dostigao prosečnu cenu od 1.713 evra u prvom polugodištu prošle godine, što je za čak 11,7% više u odnosu na prvo polugodište 2021. Najskuplji stanovi su u Beogradu gde je prosečan kvadrat u drugom poligodištu 2022. koštao 2.475 evra.

Eksplozija cena

Prave razmere ove eksplozije cena još su vidljivije kada se ima u vidi da je prosečna cena novih stanova u Srbiji tokom cele 2021. godine porasla za ukupno 7,5%, dok je za deset godina, od 2010. do 2021. povećana za 28%, pokazuju podaci srpskog Republičkog zavoda za statistiku (RZS).

Ništa manje dinamično nije bilo i na tržištima nekretnina u većini zemalja Evropske unije. Tako su u drugom kvartalu 2022. stanovi u EU poskupeli u proseku za 9,9% u odnosu na isti kvartal prethodne godine, dok je tokom 2021. cena kvadrata na tom tržištu povećana za 10,7% u odnosu na 2020. Međutim, za 10 godine, od 2010. do 2021. cene stanova u EU povećane su za 37%, podaci su Eurostata.

Zemlja i njen godišnji rast:

• Estonija 27,4%
• Češka 23,1%
• Mađarska 22,8%
• Litvanija 22,1%
• Irska 20,7%
• Holandija 18,2%
• Slovačka 16,6%
• Letonija 16,5%
• Slovenija 15,6%
• Bugarska 14,6%
• Irska 14,4%
• Hrvatska 13,6%
• Portugalija 13,2%
• Austrija 12,4%
• Poljska 12,4%
• Srbija 11,7%
• Luksemburg 11,5%
• Nemačka 10,2%
• Rumunija 8,5%
• Španija 8,1%
• Švajcarska 7,5%
• Malta 7,7%
• Francuska 7,1%
• Švedska 7,1%
• Norveška 6,7%
• Belgija 5,9%
• Italija 5,2%
• Danska 2,8%
• Finska 2,2%
• Kipar 2%
  * Izvor Eurostat i RZS, podaci za drugi kvartal 2022.

Po poskupljenjima nekretnina na evropskom tržištu dramatično prednjači Estonija u kojoj je prosečna cena stanova u drugom tromesečju 2022. povećana za čak 27,4% u odnosu na isti period prethodne godine. Slede Češka (23,1%), Mađarska (22,8%), Litvanija (22,1%) i Irska (20,7%).

Ukupno 16 zemalja EU zabeležilo je povećanje cena nekretnina veće od 10%, dok su najmanja poskupljenja registrovana na Kipru (2%), Finskoj (2,2%) i Danskoj (2,8%). (Tabela 1)

Kvadrati po zemljama

Međutim, zemlja sa najskupljim nekretninama na evropskom tržištu je Ujedinjeno Kraljevstvo sa prosečnom cenom kvadrata od 4.905 evra u 2021. godini, pokazuje 11. izveštaj kompanije "Deloitte" - "Indeks tržišta stambenih nekretnina u Evropi".

Sledeće najskuplje zemlje bile su Austrija (4.782 evra), Francuska (4.639 evra), Nemačka (4.600 evra) i Holandija (3.949 evra).

Na drugoj strani, najjeftiniji stanovi su na Balkanu i to u Bosni i Hercegovini gde je prosečan kvadrat u novogradnji koštao 974 evra. Ovo je ujedno i jedina zemlja sa cenom kavadrata ispod 1.000 evra. Sledeća najjeftinija država po ceni nekretnina je Rumunija (1.266 evra), a na trećem mestu Srbija sa prosečnom cenom kvadrata od 1.520 evra u 2021. godini.

Novi stan za manje od 2.000 evra po kvadratu mogao se još kupiti i u Portugaliji (1.537 evra), Letoniji (1.726 evra), Poljskoj (1.729 evra), Hrvatskoj (1.823 evra) i Irskoj (1.966 evra). (Tabela 2)

Međutim, iako je po ceni stanova Srbija među najjeftinijim zemljama u Evropi, njenim građanima je skoro pa najteže da stan i kupe.

Prosečne cene kvadrata po zemljama, 2021. godine (zemlja i cena u evrima)

• UK 4.905
• Austrija 4.782
• Francuska 4.639
• Nemačka 4.600
• Holandija 3.949
• Danska 3.436
• Slovenija 3.356
• Češka 3.342
• Belgija 2.871
• Slovačka 2.650
• Španija 2.616
• Italija 2.299
• Mađarska 2.014
• Irska 1.966
• Hrvatska 1.823
• Poljska 1.729
• Letonija 1.726
• Portugal 1.537
• Srbija 1.520
• Rumunija 1.266
• BiH 974
  * Izvor Deloitte, Property Index - Overview of European Residential Markets

Izveštaj kompanije "Deloitte" pokazuje da je građanima Srbije potrebno 11,5 prosečnih godišnjih bruto plata da bi postali vlasnici novog stana od 70 kvadrata, i po tome je Srbija treća najnepovoljnija zemlja u Evropi za kupovinu nekretnina, odmah iza Češke (13,3 godišnjih plata) i Slovačke (12,8 godišnjih plata).

Kupci u Sloveniji, Mađarskoj, Hrvatskoj i Holandiji moraju da izdvoje između osam i deset bruto godišnjih plata za kupovinu novog stana, a stanovnici Letonije, Poljske, Ujedinjenog Kraljevstva, Bosne i Hercegovine, Nemačke, Rumunije i Italije od šest do osam bruto godišnjih plata.

U Danskoj, Portugalu, Belgiji i Norveškoj građani moraju da prištede između četiri i šest godišnjih bruto plata da bi sebi priuštili krov nad glavom, a najbolje prolaze Irci kojima za kupovinu novog stana treba 3,1 godišnja bruto plata. (Tabela 3)

Pristupačnost kupovine stana (zemlja i broj plata)

• Češka 13,3
• Slovačka 12,8
• Srbija 11,5
• Slovenija 10
• Mađarska 9,6
• Hrvatska 8,3
• Holandija 8,1
• Letonija 7,9

Za stan u Parizu, čak šest u Beogradu

Kada se uporede cene nekretnina po većim gradovima, Pariz je najskuplji grad sa prosečnom cenom od 13.462 evra po kvadratu za novi stan. Sledi Minhen sa cenom od 10.500 evra po kvadratu, zatim London (8.426 evra), Oslo (8.417 evra), Frankfurt (8.400 evra) i Amsterdam (7.600 evra).

Od 68 evropskih gradova obuhvaćenih izveštajem kompanije "Deloitte", Beograd je po skupići na 44. mestu sa prosečnom cenom od 2.172 evra po kvadratu, što je šest puta jeftinije od kvadrata u najskupljem Parizu.

Od glavnih gradova jeftinji kvadrati u odnosu na Beograd su u Zagrebu (1.950 evra), Rigi (1.903 evra), Bukureštu (1.573 evra) i Sofiji (1.262 evra). Najjeftiniji stanovi u ispitanim gradovima su u Varni (885 EUR/m2), Burgasu (900 EUR/m2) i Nišu (1.010 EUR/m2). (Tabela 4)

Smirivanje tržišta

Na povećanje cena nekretnina na evropskom tržištu tokom 2021. godine, prema oceni analitičara "Deloitta", uticale su rekordno niske kamatne stope na stambene kredite, snažna tražnja i manja ponuda stanova i kuća za prodaju, dok je početkom 2022. pritisak izvršilo povećanje cena energenta usled rata u Ukrajini, kao i brzi porast cene građevinskog materijala i troškova rada.

U Srbiji je dodatno deo povećane potražnje za stanovima pa i njihovih cena uzrokovan ukrajinskim sukoba i sve većeg interesovanja ukrajinskih i ruskih građana i kompanije koje sele svoje poslovanje u Srbiju.

Evropu je prošle godine pogodila i rekordna inflacija u mnogim zemljama, na šta su centralne banke reagovale povećanjem kamatnih stopa, i upravo su ova dva faktora razlog što mnogi analitičari predviđaju usporavanje rasta pa čak i pad cena stanova.

Nedavno istraživanje Međunarodnog moneternag fonda (MMF) je pokazalo da na rast cena nekretnina najviše utiče rast prihoda građana, dok na pojeftinjenje kvadrata najviše utiče povećanje kamatnih stopa.

"Ovi rezultati ukazuju na to da bi pad cene nekretnina mogao da se produbi sa nadolazećom ekonomskom recesijom i rastućim kamatnim stopama", zaključak je autora analize MMF (Don't Look Up: House Prices in Emerging Europe).

Analitičari nemačke osiguravajuće kuće "Alijanc" u decembarskoj analizi takođe predviđaju da će pooštravanje uslova finansiranja, usporavanje privrednog rasta i rastuća inflacija izvršiti pritisak na evropsko stambeno tržište.

"Brzo rastuće stope na hipotekarne kredite dramatično su smanjile pristupačnost nekretnina za stanovanje u vreme kada su cene stanova već dostigle neodrživ nivo u mnogim evropskim zemljama. Sa višim cenama energije i inflacijom koja dalje erodira raspoloživi dohodak, potražnja za kreditima za kupovinu stanova će se smanjiti u narednim kvartalima", stoji u izveštaju Alijanca (House of cards? Perspectives on European housing).

Konkretno, Alijanc očekuje da će do kraja 2024. godine realno pasti cene stanova u Nemačkoj za osam odsto, u Francuskoj i Velikoj Britaniji za pet odsto, a u Španiji i Italiji za tri odsto.

Naznake smirivanja tržišta nekretnina naziru se i u Srbiji, mada je prema Indeksu cena stanova Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), i u trećem tromesečju 2022. nastavljen oštar rast cena, koji je dostigao 13% za godinu dana.

"Broj prodatih stanova u trećem tromesečju 2022. manji je za 5,6% u odnosu na isti period 2021. što ukazuje na 'smirivanje' tržišta", navode iz RZS i zaključuju da takvom trendu, po svoj prilici, doprinosi međugodišnji pad broja kupoprodaja stanova finansiranih bankarskim kreditima i to već treće tromesečje zaredom (-31% u T3, -25,4% u T2 i -25,7% u T1).

(EURACTIV.rs)